Löydä lakimies

Lakivälityksestä löydät lähes 800 laki- ja asianajotoimistoa

Jätä tarjouspyyntö

Jätä veloituksetta avoin tarjouspyyntö lakimiehille

Lakimies, liity nyt!

Lakivälitys on Suomen Suurin lakipalveluiden hakuportaali

Lakivälitys on avannut uuden Lakiareena-palvelun,
jossa yhdstyy Suomen lakimiesten erityisosaaminen.

Tervetuloa Lakiareenaan tästä!

Lunastuslauseke asunto-osakeyhtiössä

Lunastuslauseke voi estää myynnin yhtiön ulkopuoliselle

Lähtökohtaisesti asunto-osakkeen omistaja saa vapaasti myydä ja siirtää omistamansa osakkeet kenelle haluaa. Asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden vapaata siirrettävyyttä voidaan kuitenkin yhtiön toimesta rajoittaa yhtiöjärjestykseen otettavalla lunastuslausekkeella. Tästä lunastuslausekkeesta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa ja lauseke antaa yhtiön muille osakkaille, käytännössä naapureille, oikeuden lunastaa asunto-osakeyhtiön ulkopuoliselle taholle myymät osakkeet ostohintaan.

Lähiomaiset ovat yleensä turvassa lunastukselta

Kaikki osakkeiden siirrot (myynti, lahjoitus jne.) ulkopuolisille ovat lähtökohtaisesti lunastettavissa lunastuslausekkeen nojalla. Kuitenkin laissa on oikeutta rajoitettu siten että lunastusoikeutta ei ole kun osakkeet siirtyvät perintönä sukulaiselle (lapset, vanhemmat, sisarukset ks. asunto-osakeyhtiölaki 2 luku) tai puolisolle. Myös testamentattujen osakkeiden siirto on suljettu lunastuslausekkeen ulkopuolelle. Huomionarvoista kuitenkin on, että edellä mainitut poikkeukset ovat vain lain lähtökohtia ja asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on voitu määrittää tarkemmin mitkä siirrot ovat lunastusoikeuden piirissä. Itse lunastuslauseke ja sen tarkka sisältö määrittävät siis lopulta mitkä osakkeiden siirrot voidaan lunastaa.

Lunastuslausekkeen käyttöönotto edellyttää suostumusta

Lunastuslauseke voidaan ottaa yhtiöjärjestykseen tai sen sisältöä voidaan laajentaa jos 2/3 määräenemmistö tätä kannattaa ja kaikki ne joiden osakkeisiin lunastuslauseke kohdistuu tähän suostuu. Lausekkeen poistaminen tai sen supistaminen eivät edellytä erillistä suostumusta vaan 2/3 määräenemmistö riittää.

Lunastusmenettely: Ostaja on vastuussa ilmoittamisesta

Lunastuslausekkeen mukainen lunastusmenettely alkaa osakkeiden siirtyessä ulkopuoliselle. Osakkeiden saaja tässä kohtaa ilmoittaa osakkeiden siirtyneen hänelle ja ilmoittaa siirron yksityiskohdat kuten kauppahinnan. Isännöitsijä toimittaa tiedot lunastukseen oikeutetuille kirjallisesti. Jos joku oikeutetuista haluaa lunastaa osakkeet, hänen on esitettävä lunastusvaatimus ja maksettava lunastushinta määrätyssä ajassa. Jos halukkaita lunastajia on useampia, heidän välillään suoritetaan arvonta kuka osakkeet saa lunastaa. Kun lunastusaika on kulunut, yhtiö luovuttaa lunastushinnan osakkeiden alkuperäiselle saajalle osakekirjaa vastaan ja antaa osakekirjan eteenpäin lunastajalle.

Menettely on toissijainen eli siitä voidaan osapuolten kesken sopia toisinkin. Esimerkiksi lunastaja voi sopia saajan kanssa yhteisestä tapaamisesta, missä lunastushinta maksetaan ja osakkeet siirretään. Näistä vapaamuotoisemmista menettelyistä on hyvä laatia todisteeksi asiakirja, lunastuskirja, joka osoittaa lunastushinnan maksu ja osakkeiden luovutus.

Lunastusmenettely päättyy kaikissa tilanteissa kun isännöitsijä merkitsee lunastajan osakasluetteloon osakkeiden uudeksi omistajaksi.

Määräajat lunastusmenettelyssä ovat ehdottomia ylärajoja

Asunto-osakeyhtiölaki määrittää pakottavat maksimimääräajat lunastusmenettelylle, joista voidaan poiketa yhtiöjärjestyksissä vain lyhentämällä määräaikoja.

Laissa säädettyjä määräaikoja ovat:

  • Yhtiön lunastusilmoituksen lähettäminen kirjallisesti osakkaille: 2 viikkoa siitä kun osakkeiden siirrosta on ilmoitettu taloyhtiön hallitukselle
  • Lunastushaluisen osakkaan lunastusvaatimuksen esittäminen hallitukselle: 1 kk siitä kun osakkeen siirtymisestä ilmoitettu hallitukselle
  • Lunastushinnan maksaminen: 2 viikon kuluessa lunastusvaatimuksen esittämiselle varatun määräajan päättymisestä tai kun lunastushintaa ei ole määrätty, lunastushinnan vahvistamisesta

Huomionarvoista määräajoissa on, että niistä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä lyhentämällä määräaikoja (ei voida pidentää). Määräaikoja laskettaessa ei sovelleta pyhäpäiväsääntöä, joka on muuten yleinen maksuaikojen laskemisessa. Jos siis määräajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, määräaika umpeutuu sinä päivänä, eikä seuraavana arkipäivänä kuten maksuaikalain mukaan normaalisti meneteltäisiin.

Lakimies auttaa kiinteistöasiassa

Kiinteistöihin liittyvät vastuut ja juridiikka ovat usein vaikeaselkoisia. Kiinteistöasioihin perehtynyt lakimies voi avustaa asuntokaupassa ennakoimaan tulevat riskit asianmukaisesti kauppakirjassa. Luonnollisesti lakimiehen apu on tarpeen myös asuntokaupan jälkeen, jos asunnossa on tullut esiin virheitä ja halutaan hakea vahingonkorvauksia.